• 买房注意!新项目规划高低配 同样容积率纯高层更好?
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2019-07-16  /  浏览:848 次  /  

  随着城市土地价格越来越高,为了提高土地利用率,楼房也越盖越高。有一种小区布置形式很受开发商欢迎,我们俗称为高低配。也就是在同一地块中有高层、多层(或者小高层)、别墅等几种建筑形式,如下图示:
  楼市
  为什么开放商会选择这种布置形式呢,显然是这种布置形式能卖更多的钱,具体是怎们做到的呢,我们购买住房时有可以参考些什么呢?下面详细说一下。
  首先解释两个名词,一个叫做容积率,另一个叫做楼面地价。
  容积率简单的说就是一平米土地可以盖多少平米房子(地面以上建筑面积,地下不算)。比如容积率为2,那一平方米土地就可以盖两平方米房子。如果你想盖个十层楼,那就只需要占用0.2平方米土地,剩下的0.8平米可以做点绿化水景啥的。
  楼面地价是在土地招拍挂过程中,用来对比土地价格的一个数据,这个和容积率关系很大。楼面地价就是每平米的房子平均分摊的土地价格。比如说某地块楼面价4千/平,容积率是2.5,那么可以反过来算出每平方土地价格是1万元,也就每亩666万。土地拍卖时候,其容积率是有约定的,一般是一个范围,比如2到2.5。楼面地价的计算一般按照容积率上限计算。
  知道这两个名词之后再来说明为什么开发商喜欢高低配。
  一块土地1000个平方,要求容积率不大于2,也就是能盖两千个平方的房子,假设高层价格1万一平,别墅2万一平。如果全盖高层,总价值是2千万;如果一半高层一半别墅,那总价值就是三千万了。
  别墅卖得贵本质上是因为它土地占用量大,高层卖得便宜是因为土地占有量小,但为什么两种方法土地一样,收益却不同呢,因为高低配别墅占用了高层的土地资源,而高层用户却对这部分占被用资源不敏感。比如下面这片小区:
  小区有四个地块,容积率都在2.6左右,其中除了左上角地块是纯高层,其余都采用了高低配的形式。而从纯高层住宅楼栋四个地块价格基本一致。
  一块地容积率为2,一半用来盖别墅,单独看这一部分容积率大概也就1左右,这样剩下一半盖高层事实的容积率是3。也就是说同样容积率下纯高层地块比高低配地块中的高层享有更多的土地空间。把上图放大一下,纯高层地块绿地景观明显多于高低配。
  开发商谙熟买房人心里,高低配情况并不影响高层部分价格,别墅部分则可以获得更高收益,所以开发商热衷高低配也就不足为奇了

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