• 二手房选购流程全解,规避买房风险
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-16  /  浏览:129 次  /  

    一手房由于程序规范,而且还有置业顾问几乎全程帮忙,所以对于新手卖房者非常友好,但若是二手房没遇见靠谱中介,或者根本没有中介,那就要全程自己操持了。
  所以,在购房之前,整体梳理一下二手房的交易流程,就非常必要。
  选房
  选房阶段,可以选择自食其力和中介两条路径,但首要条件是明确买房的大致区位。
  如果是自住为主,就尽量靠近工作场所;如果是投资为主,就尽量靠近地铁口和市中心。
  自食其力的选房阶段,参考的网站包括但不限于:搜房、58同城、安居客、链家、咸鱼、豆瓣小组。中介尽量选择大中介(全国大型或区域大型),通过网络筛选时,注意识别真假房源。
  买房
  看房
  看房也有两条路径,但选房阶段的两条路径是集合论中「或」的关系,看房阶段则是「且」的关系,即两条路径都要走,都要走完。
  第一条路径,是看房屋自身及周边;第二条路径,是看房屋的产权调查及房产证等文件。
  先说第一条,二手房的小区物业非常重要,可以通过小区环境、与小区其他业主的攀谈等途径获知相关信息。
  周边的小学、中学、医院、地铁口、公交站,在条件允许的情况下,也最好实地考察一番。周边环境确认完毕后,才是房屋的楼层、户型与装修情况。很多老小区的电梯配比不足,这时就应当考虑相对低楼层;有的小区在公路旁,如此一来高楼层就更加安静。
  户型上也要依据家人的性格特点来决定。没有最好的位置,只有相对合适的房源,没有最好的户型,只有住起来满意的格局。我们没必要拿着一个买房宝典,按图索骥地寻找好户型,房子是用来住的,住起来舒服,才最重要。
  再说第二点,产权调查(产调)。具体的方法在前面已经有所提及,但据我所知,很多人在二手房交易的过程中,都因为卖房不配合或者自己不清楚、不重视而没有去看产调。虽然出问题的可能性很小,但如若出现问题,就会追悔莫及。房产证可以伪造、贷款可以隐瞒,但在产调面前,都无所遁形。
  交付定金/诚意金
  定金与诚意金的区别,我在前面的一手房买卖流程中也有提及。与一手房的定金和诚意金相比较,诚意金依旧可以无理由退还,但定金确实无法像一手房一般通过「检举」的形式无理由返还。
  所以,在交付定金时,千万要慎之又慎,切记不要在第一次看房时便交付定金。如果真的非常喜欢,且行情很火爆,也可以退而且其次,先交诚意金,或者交付与定金数量相同的诚意金,待与家人共同探讨并冷静分析后,再告知对方将诚意金转为定金,也未尝不可。
  而一手房的诚意金与定金交付可以直接交到售楼处,但因为二手房面对的是同样作为普通人的卖房者。所以定金与诚意金最好不要直接交给卖房者,而是交由中立的第三方保管。建议双方就近去附近的银行,签署一份监管协议,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
  在交付定金时,需要签一份预约买卖合同,可以从网络上下载范例,但无论哪种形式,必须包含如下几项:
  房屋详细地址、约定成交金额、定金金额、尾款付款时间及方式、交房时间、违约情况及违约金。
  需要注意的是,若交由第三方,应在合同中注明「交由 XXX 监管即视为卖房收讫」类字样,以防止卖房人违约。
  为保障我们的后期权益,还可以与业主同时签一份「交房保证金协议」,约定从定金中扣除1万的保证金,在查验水、电、物业费、家具家电情况,并交接完毕钥匙后,再退还保证金,保证金同样交由第三方保管。交付定金的总额并未发生变化,但对己方又多了一份保障。
  赎楼
  这一部分是卖房人的责任,原则上不需要买方参与,且不是所有的二手房交易都会有「赎楼」这一环节。
  因为现在的房价越来越高,人们在买房时常常签署长达三十年的买房贷款,此时房屋是抵押在银行手中的。而在转卖住房时,卖房人首先要向银行偿还所有的剩余贷款,这一个过程,就是「赎楼」。赎楼的方式很多,大部分中介都会提供这样的协助服务,除此之外,卖房人也可以向银行借款赎楼。
  但是,有的卖房人怕麻烦且不愿意支付高昂的贷款利息,所以会主动提出由买家提供资金进行赎楼。这种时候,买家一定要深思熟虑,因为如果协助了卖家赎楼,而交易在后期因为各种意外终止,买家就会蒙受非常巨大的损失。
  以北京限购为例,若买家提供了大量资金用于赎楼,但在办理过户手续的过程中,突然限购升级,买家一瞬间丧失了购房资格,卖方又无法一时归还如此大额的赎楼款,如此一来,即便后期卖家归还,这段时间大量财产的冻结也是一个不小的损失。所以万不得已,买房者最好不要主动参与卖方的赎楼过程。即便真的参与,也要以降价和约定好不可抗力导致的交易终止情况,该如何保障己方利益不受损害等为先决条件。
  结语
  二手房的流程可以很简单,但“简单”的事情风险也会很大,对于不了解相关陷阱的买房人,最好的方式是找一家大型房地产中介公司进行全程陪伴,并在买房之前进行产权调查,在签约过程中细看每一则条款,从而尽量规避买房风险。
  买房,并不简单,生活,可以美好。

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