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土地供给侧改革持续发力 房企迎来换仓窗口期
类型:城市规划  日期:2018-03-15  浏览:66 次  评论:查看评论

对于手头资金宽裕的房企而言,现在或许是拿地换仓、调整城市布局的好机会。

开年来,中部二三线城市推地力度加大、房企积极收并购以实现三四线城市布局,这些信号都表明,随着东部沿海城市土地市场调控严厉,中部城市的土地市场机会渐显。

中估数库对土地市场的追踪显示:今年年初以来,土地市场的热度渐渐降温,主要表现为楼面均价和溢价率比2016年7-9月间有大幅回落,一线城市回落最为明显。

土地市场降温明显

中估联数据研发总监颜莉指出,土地市场降温,主要是土地供给侧改革的效应逐渐显现:

首先,租赁型住房用地供给大幅增加。以上海为例,十三五期间,租赁型住房的供给占比高达60.8%(不含保障房)。“购租并举”政策的贯彻,不仅为未来租赁市场的发展释放了政策利好,也向土地市场传递了信号:土地价格高涨的格局不可持续。

其次,自2017年4月26日实施房地产新政以来,各个地方政府都根据库存和人口情况,调整了用地计划。而一线城市等库存紧张的城市,更是加大了土地供给的力度,这是切实的从量上保证了土地供给的灵活性和可持续性。

第三,土地市场改革力度在加大,表现在由单纯的价格竞争向综合竞争转变。原有的土地“招拍挂”制度,基本原理是价高者得,在土地资源日益稀缺的情况下,必然形成高总价、高溢价和高单价的“三高地块”。

去年年末以来,土拍市场的竞争从价格竞争转变为综合竞争,表现在:第一,土地“招拍挂”时,实施一定的限价制度;第二,一旦价格到达限价则自动进入“竞自持”或者“竞配建”的流程;第三,一些城市还实施资格限制制度,在“招拍挂”之初,就通过一定资格门槛,排除了一部分开发商的竞争资格,比如,近一年已经拿地的开发商不准参与竞价。

中西部拿地窗口期

中估数库监测到,2017年全国住宅用地供应的地块规划建筑面积为19.0亿平方米,同比增长15.1%,拉动成交量上涨;成交量为15.4亿平方米,同比增长17.3%。成交楼面均价上涨幅度略有收窄,平均溢价率同比下跌。2016-2017两年都呈下半年土地供应同比增长较快的趋势。

2018年初,中部一些城市显示出积极推地的姿态。继2月份推出18幅地块后,郑州3月份将推42幅土地,集中于下半月,总面积约2262.09亩。公开资料显示,这些地块多为城中村改造与合村并城项目用地,共36幅。

中估联数据研发总监颜莉指出,一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被释放出的大量购房需求,令2018年三四线城市的房价可能会面临较大分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市。

从中估联数据独创的LBI(全国土地市场价格泡沫)指数来看,泡沫较大的城市主要集中在东部沿海;中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈,高价地块数量较少,风险偏弱,存在很多开发介入机会,小部分区域如重庆、成都土拍市场竞争已开始白热化,土地泡沫指数大幅上升。

西安、石家庄、郑州3城的拿地可能利润率排在前三,分别达39%、36%、34%。可能利润率高于10%的城市共12个,主要是中西部二线城市。

据分析,今年积极推地的城市都不是去年土地成交溢价较高者。新的人口流入型城市是今年房企关注的区域。去年平均溢价率最高的前三甲合肥、嘉兴和南昌,分别为124%、96%和69%,紧随其后是杭州、沈阳和成都。这些城市在年初并没有太多土地出让。

房企的换仓机会

中估数库中土地监测库对各地土地情况的监测显示,土地市场降温,不仅是多重政策实施的结果,也是房地产市场逐步恢复理性的表现。

今年年初以来,不仅是土地市场降温,部分城市房地产市场还出现了“价量齐跌”的行情。政策面上,去年年底中央提出防止房地产市场大起大落和防范金融泡沫的基调以来,今年12月8日召开的中央经济工作会议上,抓紧“建立长效机制”的提法,替代了“研究长效机制”。

如果说2017年的土地市场调控是零敲碎打式的为市场降温,那么未来房地产市场的调控,将是以发挥市场功能为核心进行资源配置方式改革,建立系统性、可持续的长效机制的过程。长效机制的建立,有赖于诸多关键节点的政策设计,而这些政策设计过程中,“大数据”的支持非常重要。

颜莉认为,2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价、双限、竞配建、竞自持”等已让土地市场渐趋平静,党的十九大提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。预计2018年,土地市场将加大租赁用地、保障房、自持用地等的供应量,以缓解居住而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部出现租赁用地,预计二线城市将加快推出租赁用地步伐。此时中部地区一些二三线城市,或许是房企最后的“补仓、换仓”机会。

她指出,2017年的土拍溢价率虽低,但价格已到一定高位,对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营能力等综合能力提出更高要求。开发商以联合体形式拍地的现象将增多。同时,中小型开发商还将面对2016年高价拿地后加剧的生存危机。预计行业集中度将进一步加大。

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